Разработка и реализация методики оценки эффективности инвестиционной (проектной) деятельности домостроительного комбината в г. Москве
Клиент
Один из крупнейших домостроительных комбинатов (ДСК) в г. Москве. В компании работает несколько тысяч человек. Располагает несколькими заводами по изготовлению железобетонных изделий, рядом вспомогательных производств, монтажных управлений, строительным управлением.
Проблема / постановка задачи
Комбинат столкнулся с рядом проблем. На момент начала проекта на Комбинате сохранялась система управления, оставшаяся со времен СССР, но претерпевшая ряд несистемных изменений.
Система управления не выполняла целого набора необходимых функций финансового и технико-экономического управления. В частности, не проводилась оценка эффективности инвестиционной деятельности Комбината.
Проекты строительства домов Комбинатом имели ряд весьма специфических черт, не позволяющих «с ходу» проводить оценку эффективности проекта классическими методами. В частности, (1) Комбинат рассчитывался с несколькими контрагентами:
- префектурами административных округов Москвы;
- подрядчиками (нулевой цикл, часть отделочных работ, поставки лифтового оборудования);
- разными типами покупателей.
Таким образом, возникла задача оценки эффективности взаимодействия с каждым контрагентом.
(2) в качестве средства оплаты активно использовались построенные площади:
- Комбинат рассчитывался с одним из своих подрядчиков (нулевой цикл) готовыми квартирами.
- Комбинат продавал непостроенные квартиры по т. н. схеме «соинвестирования», когда покупатель оплачивает еще непостоенное жилье по ценам, несколько ниже рыночных на момент оплаты.
- Комбинат рассчитывался с городом, передавая часть построенных жилых и нежилых помещений городской администрации.
Таким образом, возникла задача оценки и прогнозирования рыночной стоимости квартир, передаваемых Комбинатом в конце периода строительства (т. е. используемых в качестве специфической валюты).
(3) существовало несколько каналов сбыта жилья:
- соинвесторам на этапе строительства (скидка была тем больше, чем меньше процент завершения здания),
- физическим лицам после строительства,
- оптовые продажи риэлторским агентствам;
- розничные продажи физическим лицам.
Разумеется, при этом использовались разные цены. И делалось это «на глаз», - никакого экономического обоснования тех или иных скидок с цены не было.
Встала задача разработки методики, позволяющей оценировать эффективность проектов и экономически обоснованно выстраивать отношения с контрагентами.
Выполненные работы
Логика проектных исследований представлена на рисунке.
Проект выполнялся в три этапа.
1. Финансовый анализ схем инвестиционной деятельности Комбината
Прежде всего, был проведен финансовый анализ проектов строительства. Для этого потребовалось:
- Изучить инвестиционный цикл Комбината.
- Восстановить по данным котлового (!) бухгалтерского учета все затраты и поступления в привязке ко времени и конкретным объектам.
- Заменить учетную бухгалтерскую оценку передаваемых и продаваемых площадей их рыночной стоимостью.
Это сделало необходимым проведение соответствующего статистического исследования и построение пятифакторной множественной регрессионной модели для жилых помещений и трехфакторной – для нежилых. В моделях также проводилась корректировка по инфляционным прогнозам.
Модели позволяли прогнозировать рыночную стоимость передаваемых площадей, что делало возможным приведение этого «участка» деловых отношений от натурального к денежному выражению.
- Учесть фактор времени и рассчитать показатели эффективности проекта. Рассчитывались как показатели проекта в целом, так и эффективность ценообразования для каждого участника.
По результатам оценок стало ясным, что Комбинат передает площади по значительно заниженным ценам. А отношения с некоторыми контрагентами с учетом фактора времени были просто невыгодны.
Так, например, у руководства Комбината бытовало мнение о «35% рентабельности проекта». С учетом всех факторов рентабельность проектов реально колебалась в районе нуля, а иногда была отрицательной.
Дополнительные расчеты с учетом сезонной колеблемости рынка также (в привязке к конкретным объектам) позволили:
- определить предпочтительный момент времени (месяц) постановки построенных площадей на баланс Комбината;
- определить крайние сроки, до которых было необходимо реализовать построенные помещения. рис.
2. Разработка методики оценки инвестиционной деятельности Комбината
Выработанный в ходе предварительного анализа подход был оформлен в виде регламента выполнения бизнес-процесса. Была создана модель процесса в нотации IDEF0, создан шаблон Excel, значительно облегчающий подготовку данных и анализ, подготовлено руководство по использованию модели и шаблона.
Созданный инструментарий позволял:
- определять статистически обоснованную цену на возводимые помещения и использовать ее в переговорах с контрагентами;
- проводить анализ эффективности проекта в целом и по участникам;
- проводить сценарныей анализ каждого строительного проекта.
3. Апробация методики оценки инвестиционной деятельности
Расчетный инструментарий был апробирован на данных по трем построенным объектам и позволил Комбинату в дальнейшем формировать обоснованные условия сделок.
Длительность выполнения работ составила 6 месяцев.
Основные результаты
1. Выяснилось, что в целом Комбинат переплачивал практически всем своим контрагентам. Стало ясно, что ценообразование было как минимум «формально бухгалтерским» и никак не учитывало ни динамику рынка (общую и сезонную), ни фактор времени.
2. Комбинат получил достоверный и практически применимый инструмент оценки и прогноза рыночной стоимости построенных им жилых и нежилых помещений на основе их объективных (и существенных для рынка) характеристик. Эти возможности были использованы для корректировки ценовой политики Комбината.
3. Комбинат получил инструмент обоснованной оценки эффективности предполагаемого инвестиционного проекта с учетом специфики его сделок и с возможностью проведения сценарного анализа.